Tôi xin hỏi các nhà chuyên môn thời kỳ này mua căn hộ giá còn giảm tiếp chăng? ngoài ra, tôi có gửi kèm hợp đồng giao dịch nhà chung cư và dấu đỏ thông qua đề án. Rất mong được chuyên gia, luật sư tư vấn giúp các điều khoản trong hợp đồng có thích hợp chăng, làm thế nào đặng hạn chế rủi ro khi mua chung cư này?
Giải đáp:
Dưới đây là ý kiến tư vấn của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng VP luật sư Trường nhằm giải tỏa những thắc mắc này.
Với hồ sơ bạn đọc gửi và câu hỏi liên quan, có 5 điều cần coi xét như sau:
Thứ nhất: Về qui mô nhà chung cư
heo HĐ, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “diện tích chung cư: là Phần tổng diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của nhà chung cư, bao gồm: quy mô sàn chung cư, qui mô phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính diện tích nhà chung cư: Tính quy mô thông thủy hoặc theo tim tường. Bây giờ, Bộ Xây Dựng đã hiệu chỉnh Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần qui mô nhà chung cư được tính thông thủy chớ còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng, thì CĐT sẽ có quyền tính qui mô này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào nhà chung cư” nằm ngoại khu chung cư, đây là thuộc về hành lang và là thuộc qui mô mua được chung nên khi cấp quyền sử dụng, cũng như cấp quyền sở hữu sẽ đừng tính phần tổng diện tích này.
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thành, có nhiều phần ghi chung chung như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, không có thương hiệu, mã hàng hóa cụ thể.
Bên cạnh đó, ở phần ghi chú 1, CĐT có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc thiết bị có giá trị và tiêu chuẩn tương đương cho những vật liệu hoặc máy móc đã được liệt kê trên."; Điều này có thể giúp chủ đầu tư dễ dàng đưa các vật liệu hoặc thiết bị giá rẻ hơn mà người mua khó bắt bẻ.
Phần ghi chú 2, CĐT có quyền: “chủ động thay đổi thiết kế nhà chung cư đặng đạt công hiệu dùng cao nhất & thẩm mỹ nhất. Tuy nhiên, vẫn bảo đảm trọn vẹn những phòng chức năng như qui hoạch ban đầu tại phòng mẫu.&Rdquo; người mua cần lường trước tác động thiết kế nhà chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi bàn giao thực tại là một sản phẩm khác hoàn toàn! bình thường chủ đầu tư thường sử dụng ngôn từ “mở” trong hợp đồng, nên khi khách hàng mua yêu cầu ghi cụ thể dạng kiểu hàng hóa, mã hàng, nơi sản xuất, nếu trường hợp thay thế các sản phẩm phương tiện khác thì phải có giá trị không khác biệt nhiều.
Thứ 3: Về quyền và nhiệm vụ chủ đầu tư
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của CĐT có ghi: “Với tiêu chuẩn nhằm tránh hiểu sai nội dung HĐ đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và để thực hiện đúng luật pháp về nguyên tắc bảo vệ lợi ích của đôi Bên có dính dáng tới Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & bằng lòng rằng, trong giai đoạn Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền từ chối mọi yêu cầu của Bên B khi bên B cử người được ủy nhiệm bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, Cty, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi đề nghị đến từ những sắp xếp, cá nhân này.
Nhằm bảo vệ quyền lợi & thực hiện những yêu cầu của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ quyền lợi của Bên A, Bên A có quyền đề nghị Bên B đề đạt các đề nghị của Bên B đến Bên A một cách thẳng ngay đặng cùng đàm phán giải quyết trước, trên cơ sở hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu chẳng giải quyết được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp tới cơ quan hòa giải là Tòa án cộng đồng nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng để hai Bên cùng tiến hành.";
Vì nguyên nhân gì mà CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là các thỏa thuận hết sức bất lợi, “bịt miệng” người quan tâm nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về tài sản chung - riêng
Khoản 11.2, Phần sở hữu riêng của Bên A gồm có cả: “những loại sân vườn ngoài trời – tổng diện tích các khu dịch vụ, bờ kè, các dịch vụ trên các diện tích công cộng; những loại hành lang không phải là đường đi chung hoặc lối đi riêng lẻ của nhà chung cư và các loại tổng diện tích nhỏ lẻ không tham dự vào việc sắp xếp giao thông công cộng.&Rdquo; Trong khi đó, chỉ thị thông qua dự án đầu tư thi công của Sở xây dựng ngày 24/8/2009 có ghi rõ phần sở hữu riêng của CĐT gồm: diện tích khu thương mại dịch vụ, tổng diện tích khu dịch vụ giữ trẻ, qui mô chỗ để xe tầng hầm. Khách hàng cần xem xét đặng tránh thiệt thòi khi chung cư tiến vào hoạt động.
Thứ 5: Về khuynh hướng hạ giá chung cư
Đây là điều rất khó tiên đoán xác thực. Tuy nhiên, trên thị trường, những dự án tốt, CĐT uy tín, ít sản phẩm cạnh tranh trực tiếp thì khó có dịp may hạ giá trong giai đoạn ngày nay sau một giai đoạn sửa chữa giá khá dài. Còn với các đề án không đáng tin cậy, chủ đầu tư không tốt thì cho dù hạ giá thì mạo hiểm đi đôi cũng rất lớn. Đáy thị trường thường tính chung cho tất cả các dự án nên chỉ mang tính xem thêm ở mức vĩ mô và có ý nghĩa với nhà đầu tư nhiều hơn. Đối với người quan tâm mua an cư nhân tố trọng điểm vẫn là thỏa mãn nhu yếu cá nhân và phù hợp túi tiền và điều quan trọng là người mua nên tìm tòi giá trị cộng hưởng, giá trị gắn kết , giá trị thương hiệu cũng như tin cậy của CĐT.
Q.D
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét